副業として始めることの多い不動産投資。
誰しも最初は未経験であり素人です。
多くの不動産投資家が利益を得る一方、損失が出てしまう人も一定数必ずいます。
今回は、不動産投資における「失敗」と、その回避の仕方について記載しています。
・不動産投資における失敗とは
一般的に、不動産投資は株やFXと比較して安定した収益を長期的に得ることができますが、「投資」である以上、失敗のリスクが必ずあります。
では、不動産投資における「失敗」とは何か？
これは一言でいうと、「トータルして赤字になること」です
従って「赤字が発生するパターン」をどれだけ事前に想定できるかが、リスク回避のポイントとなります。
・不動産投資失敗の具体事例
空室が多く家賃収入が発生しない
最初に最も危惧されるポイントが、この【空室リスク】です。その際重要となるのが、
・その物件エリアに潜在顧客（ターゲット）はいるのか？
・その物件はターゲットのニーズを満たすのか？
例えば、ワンルームや1Kの部屋は、若年層もしくは単身高齢者向け（実際、単身高齢者への賃貸は死亡リスクから多くありません）です。大学や都市圏へのアクセスへの需要がポイントとなります。
一方で、住宅街エリアは2DK以上の物件のニーズが高く、また長期的に住んでもらえるといった特徴があります。こうしたエリア特性を見極めることが重要となります。
加えて、人口動態や今後の開発計画、鉄道会社の路線計画などを確認した上で、10年、20年後も賃貸需要がある場所を選ぶことが重要となります。
また、管理会社の質も大変重要です。空室が発生した際に、迅速に集客活動を行ってもらえるかが、空室率に大きく影響します。
・ポータルサイトへの掲載が最短で何営業日で行われるのか？
・管理費や修繕積立金など、お金回りの管理や通達をきちんと行っているか？
こうした部分がずさんな管理会社だと、なかなか入居が決まらず、結果的に家賃を下げることとなります。そうすると利回りの悪化にもつながります。
相場より高い価格で購入してしまい、売却損が発生する
新築物件は入居者にとってもプラスに働き、家賃を高めに設定できるというメリットがある一方で、一度誰かが済んだ時点で不動産自体の評価額は20%減となることが一般的です。
さらに、立地や住環境、開発計画等も価格変動の要因となるため、その地域における不動産の【相場を知る】というのが、最も重要となります。
ランニングコスト＆修繕費がかさんでしまう
投資物件の運用は、ある意味で「想定外」の連続です。
水まわり（貯水槽や水道管など）設備の故障・不具合などは突発的に発生するリスクがあります。また、機械式駐車場やエレベーターが導入されている物件の場合、毎月のメンテナンスコストも必要です。
特に築年数が10年以上の物件は、メンテナンスコストがかかりがちなので、慎重に検討する必要があります。
金利の上昇によって支払い総額が増える
不動産投資用のローンは、もともと住宅ローンより金利が高いく、変動金利制のものが多くなっています。固定金利ローンを組めばそのリスクはなくせますが、変動金利ローンより金利は高くなるといったデメリットもあります。
ボーナスや昇給等で早期返済計画を立てられれば良いですが、30年、35年のローンを組んで、初期の金利で返済を想定していると、金利の上昇時に負担が増える可能性もあります。
ある程度の金利上昇にも耐えられるようにな返済計画を立てる必要があります。
不動産投資で失敗しないための3か条
結論から言うと、信頼できる不動産会社を探すことが最も重要です。
しかし、現在日本には全国で約12万社の不動産会社があります。その中から、どのようにして信頼できる不動産会社を探すのかを解説します。
①必ず複数社を比較検討する
一昔前は、今ほどインターネットでの情報収集も活発ではなかったため【地域密着】で【営業マンとの関係性重視】の物件選びがスタンダードでしたが、今の時代は特定の1社だけに依存せず、幅広く比較検討する事が可能です。その際、ネット上の口コミ等も検討材料としては重要です。
また、それぞれの不動産投資会社が他社を意識するため、より良い提案を引き出しやすいというメリットもあります。
②入居率、リピート率、紹介率をチェック
不動産投資会社の評価は「入居率」「リピート率」「紹介率」で見極められます。
入居率
1つ目の「入居率」についてはほとんどの不動産投資会社が99％以上の数値を公表しており、また新築時の入居率が99％以上になるのはある意味当然です
リピート率
リピート率とは、物件を購入したオーナーが、2件目・3件目と再購入を行う事を指します。
当然ですが、リピート率が高いという事は、物件の購入に満足したという証になります。
紹介率
紹介率は、物件を購入したオーナーが知人・友人に紹介する割合を指します。
リピート率と同様に、、顧客の満足度を知る重要な指標です。
これを堂々と公表できる会社、尋ねれば正確な数値を教えてくれる会社は有望だと言えます
③リーシングについて具体的な戦略があるか
リーシングとは、所有している物件への入居者を募集する業務のことを指します。
人口も減少している現代では「勝手にお客さんが来る」という状況が今後も継続するという見方は危険です。
リーシングにおける具体的な戦略・武器・信頼性をチェックする必要性があります。
Pick UP!具体的な不動産会社3選ぶ
前述しましたが、日本には不動産会社は約12万社あります。これだけたくさんの不動産投資会社から質の高い会社を見つけるのは非常に困難です。
ですので、いくつかオススメできる不動産会社をPick Upして、シェアさせて頂きます。
マンション投資のJPリターンズ
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まとめ
今回は、不動産投資の失敗例と不動産投資会社の選び方ついて説明しました。
不動産投資では、こうした不動産投資会社選びがその後の命運を左右します。ぜひ、今回の記事を参考にした上で、ピッタリのパートナーとなる会社を選んでいただければ幸いです。
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